登记的抵押期限和借款期限一样长，是不是借款到期抵押就无效了？

来源：本站时间：2022-09-20

出品|信贷风险管理作者|孙自通
我有笔房屋抵押业务去不动产登记中心办理抵押登记的时候，不动产登记部门要求抵押合同中必须要填写抵押期限，而且要求我填写的抵押期限和借款期限一样长。对此，我有个疑问，由于借款合同约定了借款期限，根据借款合同，除非借款人违约，否则只有借款合同到期我才能向借款人主张权利，要求其还款，如果抵押期限和借款期限一样长，那岂不是借款到期我的抵押也到期了？如果抵押期限过了，我是不是就没有抵押权了？
上述问题是信贷业务实践中非常普遍的一个问题，笔者结合相关法律规定和案例试着对这一问题进行简要分析，供参考。
孙自通律师解答：
“抵押权行使期限”是一个关系到抵押权人切身利益的重大问题，根据2000年最高院发布的《最高人民法院研究室关于抵押权不受抵押登记机关规定的抵押期限影响问题的函》规定：“依照《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，办理抵押物登记的部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响。”
已经被废止的《担保法司法解释》第十二条第1款也规定，“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”
根据《民法典》第493条的规定，有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。据此，登记部门登记的担保期间届满不是担保物权消灭的法定情形。
根据上述规定，我们可以得出结论：不动产登记部门登记的抵押期限（担保期间）对抵押权的存续不具有法律约束力，抵押权人的抵押权不会因为登记的抵押期限（担保期间）届满而消灭。
那抵押权人应当在什么时间内行使抵押权呢？
根据《民法典》第419条规定，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”
针对本问题，有以下两点需要给予注意：
（一）当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。
实务中经常出现当事人在抵押合同中约定抵押期限以及登记机关在登记时强制性的将抵押权登记为一定期限的情形，并且在实践中这种情形还非常普遍，那上述情形是否有效呢？根据上述规定，我们可以看出，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。
据此，就学员咨询的问题，其在办理抵押登记时，登记部门工作人员要求填写的抵押期限也和借款期限一样长，根据上述规定，其约定的抵押担保期限及登记的担保期间对担保物权的存续均不具有法律约束力。
注：实践中有登记机关在办理抵押物登记时，要求将抵押权登记为一定期限，并要求期限届满后必须重新登记或续登，根据上述规定，登记机关的这种做法侵犯了担保物权人的合法权益。
（二）《民法典》419条的性质
抵押权人应当在什么期限内行使抵押权？根据《民法典》第419条规定，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”
对于该条如何理解实务中有“时效抗辩说“和“抵押权消灭说”两种观点。
从419条的立法本意来看，《民法典》419条本质上是对抵押权行使期限的一个规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，如果未行使，人民法院将不予保护。该条立法的目的主要是考虑到随着市场经济的快速运转，如果允许抵押权一直存续，可能会使抵押权人怠于行使抵押权，不利于发挥抵押财产的经济效用，制约经济的发展。因此，规定抵押权的行使期间，能够促使抵押权人积极行使权利，促进经济的发展。从目前主流观点来看，绝大多数法院均认为，如果抵押权人未在主债权诉讼时效内行使抵押权，抵押权将不再受国家强制力保护。《民法典有关担保制度的解释》第44条采纳了时效抗辩说，未来有机会我会专门撰写文章对此问题进行讨论，这里不再赘述。
还有一个需要注意的问题：如果主债权的诉讼时效中断，抵押权的行使期限是不是跟着一并顺延？对于该问题，实务中有两类观点，一类观点认为主债权诉讼时效中断，抵押权的行使期限跟着顺延，只要主债权未过诉讼时效，抵押权人就可以行使抵押权；一类观点认为抵押权行使期限的性质为除斥期间，抵押权人应当在借款到期后的最初三年内行使抵押权，在此期间，主债权诉讼时效中断，抵押权的行使期限不跟着顺延。目前实务中，主流判决是第一类观点，即主债权诉讼时效中断，抵押权的行使期限跟着顺延。
针对此问题，在最高院赵继胜、本溪实华新世界物业管理有限公司抵押权纠纷再审民事案【最高人民法院（2020）最高法民再110号】中，最高院认为：“抵押权是担保物权，并不适用诉讼时效制度，否则有违传统民法理论。抵押权只存在行使期间的问题，只是依据物权法第二百零二条的规定，该行使期间与主债权诉讼时效期间相同，随着主债权诉讼时效中断、中止而变化。也就是说，抵押权行使期间只是以主债权诉讼时效期间为参照来计算，并不等于对抵押权也要适用诉讼时效制度。”

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