“悬空”的押品：房地产开发贷款风险案例复盘—吉林省长发融资信用担保有限公司

“悬空”的押品：房地产开发贷款风险案例复盘

来源：本站时间：2022-08-26

一、案例背景
（一）基本情况
“稻草人”公司成立于2013年，注册资金32000万元，法定代表人为张三，经营范围为房地产开发与商品房销售，现该企业处于维持经营状态。
（二）授信情况
“稻草人”公司2018年与“橙子”银行建立授信关系，当年为其核定15000万元授信总量，用于住宅小区房地产开发，期限30个月。在办妥相应开发项目土地使用权抵押手续后，2019年6月“橙子”银行为“稻草人”公司发放7896万元贷款，由于未能办妥项目65017.20平方米在建工程抵押手续，按照批复前提条件要求，总量项下剩余7104万元授信资金未予发放。由于“稻草人”公司资金链断裂，其在“橙子”银行授信本金3156万元于2020年9月进入不良。
二、存在的问题及教训
本案例中“橙子”银行授信业务人员在受理与调查环节未能有效识别集团客户，对借款人自有资金情况了解不深入，未及时发现借款人使用虚假自有资金证明材料；贷后管理环节未关注借款人重大对外投资、民间借贷、授信项目商品房预售等风险事项，最终导致银行押品悬空，授信损失重大。
1、资料审查流于形式，未识别资本金到位证明系伪造
“稻草人”公司提供的资本金到位证明为其向工程方支付的前期工程预付款银行回单，该回单为“苹果”银行企业网银打印回单，并加盖“稻草人”公司公章。“橙子”银行相关人员过于轻信“稻草人”公司提供的资料，既没有索要资本金入账原始凭证，也没有到该行柜台对交易的真伪做进一步核实。后经查证，“稻草人”公司提供的1.02亿元的“预付工程款”汇款回单总计13张，其中11张合计8200万元系伪造，另2张合计2000万元为施工企业转给“稻草人”公司，再由“稻草人”公司当日转回施工企业，自有资金到位真实性存疑。
2、未纳入集团客户管理
“稻草人”公司与另一授信客户“稻草人奇幻”公司实为集团客户，应与其共同纳入集团客户进行管理，但“橙子”银行相关人员未能有效识别，仍以单一法人客户总量授信上报，导致为“稻草人”公司核定的授信总量与其实际债务承受能力不匹配，为授信形成损失埋下风险隐患。目前“稻草人”公司与“稻草人奇幻”公司在“橙子”银行的授信均已形成不良。
3、贷后管理不到位，“稻草人”公司重大风险事项关注不足
“橙子”银行授信发放后，“稻草人”公司于2019年投入近2亿元资金，用于一宗土地的前期整理及招拍挂，但最终未能取得土地开发权，该大额投资事项直接导致“稻草人”公司资金链紧张。为解决资金问题，“稻草人”公司新增对外担保11850万元，通过关联企业进行融资，同时参与大量民间借贷，以致背负高额的融资成本，导致企业资金链断裂，“橙子”银行授信支持项目无法完工。“橙子”银行相关人员贷后管理不到位，始终未能重视上述风险事项，没有及时采取有效措施，最终“橙子”银行授信形成不良。
4、商品房预售致使押品悬空，资金监管形同虚设
本项目贷款由于放款时在建工程不具备抵押条件，“橙子”银行仅就项目土地抵押部分发放了贷款。在该项目建设中，因环保停工、项目贷款投放不足、企业过度投资等多种原因，造成项目建设资金紧张、工程停工，“稻草人”公司在多家金融机构的相关债务均逾期进入不良。为了尽快实现项目销售回款，“稻草人”公司申请办理项目预售许可证。“橙子”银行虽按照还款比例出具了同意部分预售函，但由于后期政府出于维稳考虑，全面接管该项目，导致预售资金未能回归“橙子”银行监管账户，资金监管形同虚设，且强制办理剩余预售许可证并实现预售，造成“橙子”银行押品实际处于悬空状态。
三、信贷启示
本案例中的教训极为深刻，除借款人有意为之、政府介入主导等客观原因外，“橙子”银行在贷前调查时对借款人自身实力、关联关系、自有资金来源等调查不实，在贷后管理中对其重大对外投资、民间借贷、房产预售等风险事项关注不够，风险预警缺失，防控措施乏力，最终造成项目商品房基本全部预售，“橙子”银行押品悬空。因此，针对房地产开发这种投入大、周期长、变化快的授信，一定要加强全流程监控，做实过程管理，对重大风险事项保持高度敏锐性，及时调整授信策略，切实防范授信风险。
从行业维度思考，房地产行业具有资金投入大、项目运作周期长、市场变化快、受国家经济政策影响大等特点，因此房地产开发贷款业务的风险较高，特别是存在完工风险、押品悬空风险及资金监管风险，对银行的信贷风险管控能力提出了更高的要求。因此，在叙做时应重点关注以下方面：
1、严格审查贷款主体资质，把好准入关
叙做房地产开发贷款，要组织科学严谨的贷前评估，对开发商的实力及关联公司状况、诚信度、项目前景、自有资金来源及比例进行深入细致的调查和核实，尤其是自有资金到位情况，要多途径了解开发商的真实财务状况，严防信息不对称产生的潜在风险，切忌过渡依赖开发商提供的资料，防止出现“空手套白狼”的现象，从源头上把好客户准入，切实做到将风险端口前移。
2、规范出具同意预售函
一是注意同意预售函内容中是否存在影响银行抵押权实现的条款，建议出具前提交律师等专业人员进行审查，防范法律风险；二是审慎测算同意预售后剩余押品价值，确保满足银行抵质押、授信批复等相关要求；三是在出具前，银行业务人员应赴房地产项目现场实地了解施工进度、房地产市场情况等，做好现场核查。
3、及时办理在建工程抵押手续，做实资金账户的封闭管理
开发企业在申请贷款时，项目一般处在开发阶段，尚不具备办理在建工程抵押的条件，因此，对于仅能提供土地抵押的项目，要密切关注工程进展，待项目楼盘达到预售条件时，及时办理在建工程抵押手续，夯实第二还款来源。同时，对整个项目资金实施封闭管理，严格用款审核和项目资金流转过程的监控，确保贷款的投向用于项目建设；还可与开发商签订协议，指定购房者在银行办理按揭业务，从而有效监控房款回笼还贷。
来源:信贷风险管理

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